有關押金，你不能不知道的事

詹勝Jonson
Like：16 2020-06-13 17:28:30 951 share

?有關押金，你不能不知道的事?

    在不動產租賃實務上，押金常被提出討論。在簽訂租約時，房東通常會要求房客必須支付一到二個月的押金，如果是商用不動產，房東要求三個月以上的押金也很常見。然而，押金雖然約定在租約的某一契約條款之中，但是在法律上卻有不同於租約的解釋。版主就針對押金提出完整的說明~~

一、押金契約不同於租賃契約
    法院實務的見解，認為押金的約定是押金契約，而不同於租賃契約，押金契約是獨立於租賃契約之外的。

二、押金契約是「要物契約」
    押金契約的成立前提在於押金的現實交付(要物性)，如果僅是口頭或書面約定交付押金，則此時押金契約並未成立，房東不能以「押金契約」要求房客交付押金。

結論：押金契約因為押金的交付而成立生效，如果租約上僅有約定房客必須支付押金，然房客卻未交付，則押金契約是沒有成立的。

因此，住宅租賃契約範本第4條規定：
    押金由租賃雙方約定為___個月租金，金額為   元整。承租人應於簽訂住宅租賃契約之「同時」給付出租人。

三、押金契約是債權契約
    押金契約只有在簽約的房東與房客之間有效，對於第三人並不能發生效力。例如房東在租約成立後將房屋賣給買方，買方雖然基於買賣不破租賃原則必須讓房客繼續承租，但是，買方並不當然必須負擔返還押金給房客的義務。

因此，租賃住宅契約範本第15條規定：
    出租人於租賃住宅交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，本契約對於受讓人仍繼續存在。
    前項情形，出租人「應移交押金」及已預收之租金與受讓人，並以書面通知承租人。

結論：從事租賃的仲介在簽約時，記得押金要收足再簽約；而代管業者在面臨房屋易主時，記得押金要隨同移轉。