房市利多！央行調降利率半碼，房市「限貸令」刪除

賴玉枝
Like：164 2016-03-29 16:05:52 445 share

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】中央銀行2016年3月24日召開第1季理監事聯席會議，決議再調降利率半碼，重貼現率調整為1.5％、擔保放款融通利率1.875％、短期融通利率3.75％，3月25日起實施。央行總裁彭淮南指出，考量全球經濟存在下行風險，國內景氣雖可望改善，但復甦力道仍顯緩慢，加上近期主要國家多採取擴大貨幣寬鬆政策，國際利率走低，導致外國資金大幅流入台灣，因此，為維持金融穩定，在通膨預期溫和及負的產出缺口擴大下，央行理事會認為，調降政策利率將有助提振景氣。 這是央行自2015年第3季理監事會議以來第3度降息，總共降息1.5碼1碼為0.25個百分點。代表政策利率的重貼現率降至1.5％，距2009年金融海嘯時期的1.25％歷史低點，僅1碼之遙，符合市場普遍預期；此外，央行也放寬「限貸令」，除高價住宅不變外，其餘各項規範均刪除。 央行理監事會議認為該行自2010年6月針對不動產採取「審慎措施」以來已見成效，金融機構也持續強化不動產授信風險自主管理，加上政府建全房市相關稅制陸續啟動，市場投機需求已逐漸減少，因此決議放寬，不過，由於新承作高價住宅貸款集中度仍高，因此維持原有規範不變，其餘限貸令則全數刪除，值得一提的是，央行此次也留下伏筆，宣稱將視國內外經濟金融情勢、銀行不動產授信、房產市場發展等狀況，再適時採取妥適措施。 也就是說，原本台北市所有行政區、新北市15行政區的「最高貸款成數6成」限貸令將被刪除；全國自然人第3戶以上購屋貸款一律「最高6成」規範同樣刪除；刪除全國不分區公司法人購置住宅貸款「最高6成」規範；土地抵押貸款部分，最高貸款成數6成5，以及保留1成動工款、檢附具體興建計畫等規範也刪出；僅台北市7000萬以上、新北市6000萬以上、其他地區4000萬以上的「高價住宅」，維持最高貸款成數6成規定不變。 央行此次一口氣將所有管制區域解除，大出市場意料之外，信義房屋指出，對於市場來說第一個就是信心回升，其次則是受到信用管制影響的換屋族群，有機會趁房價回檔與貸款成數較高的狀況下，完成換屋的需求，另外，央行還刪除土地融資的貸款成數等規範，對於開發商來說也是一項利多。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2015年房市交易量已經寫下2002年以來的新低量，現在不僅是房市不景氣而已，低交易量已經讓房市產生流通性風險問題，而目前投資客早已經退場，房市的價量也步入修正階段，選擇性的信用款制措施已經沒有再強力管控的必要。 至於對房市的影響方面，曾敬德指出，在選擇性管制措施退場、奢侈稅落日與房地合一上路之後，對於房市可以說是逐漸看到一絲的曙光，也可以解讀房市已經擺脫了打房年代，市場可能會解讀為央行對房市釋出善意，加上後續沒有重量級的房市稅改政策，民眾對於房市信心可能由現在的保守轉為中性，不過在房市仍是下行的修正過程中，預料即使開放選擇性信用款制措施也不會讓房價飆風再起，短期內投資客可能還是不會回到市場上。 另外，由於選擇性管制措施大多是針對第二套的房貸，因此全區解禁之後，購屋人要換屋時就不必先賣後買，如此一來可刺激換屋的需求，一買一賣的狀況下也有利房市的流通性增加，擺脫目前低流通性的窘境。 永慶房產集團業管部協理林泰隆表示，央行自2015年9月啟動降息後，利率連三降，每次各降息半碼，累積到目前為止也僅降息1碼半0.375％，而房貸通常跟進降息的幅度並不會跟到滿，約為六至七成左右，換算一個月每百萬省下的利息大概是對中一張統一發票普獎的金額，對於消費者而言誘因不大，以目前的市況而言，無論是想進場或不想進場的消費者，「利率」都不是消費者優先考量的因素，合理的房價才是消費者決定是否進場的關鍵。 對於信用管制鬆綁，林泰隆表示房市呈現價跌量縮，目前已全面是自住型買方市場，無人為投機炒作的可能性，因此央行才會全面解除管制，以支持、鼓勵自住型買方進場，希望在房價下跌後，成交量有機會回升，來穩定房市、鼓勵內需市場。 全國不動產企研室主任張瀞勻表示，央行三度降息半碼0.125％，目前五大銀行平均房貸利率約1.835％，實際降息0.07％-0.08％，若以貸款一千萬元而言，分20年期之本息攤還而言，每月月付金從49,811元，降至49,506元，每月可省下305元，還不足以支付天天喝咖啡的錢！ 張瀞勻指出，降息半碼對於目前房市景氣沒有太大的助益，國內游資充沛，但要吸引高資產階級將資金注入不動產，決定因素是整體經濟以及政策，而現今經濟環境瞬息萬變，520新政府上台前，有太多不確定的政策因素，加上目前銀行雨天收傘態勢明顯，核貸金額從成交價八成，降至六成四左右，因此降息對於房市提振效果有限！ 不過，從央行鬆綁房市管制看來，目前房價下修幅度，已在央行認可範圍，加上房地合一鼓勵長期持有，早就趕跑投資客，不動產也從炒作的商品，轉型為符合市場需求的產品，而此時此刻解除房市管制，受惠最大的即是自住換屋族，購買力大幅提升，第二受惠族群為長期置產收租族！ 至於央行唯一沒有鬆手的豪宅，張瀞勻認為，台灣高資產族群消費能力驚人，即使豪宅貸款鬆綁一成，影響也很有限，僅保留豪宅禁令，宣示意味濃厚，代表著央行將守住房價最後一道防線，不讓房價再扶搖直上，可望形成天花板效應！ 新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ] 文章轉自:https://tw.house.yahoo.com/news/%E6%88%BF%E5%B8%82%E5%88%A9%E5%A4%9A-%E5%A4%AE%E8%A1%8C%E8%AA%BF%E9%99%8D%E5%88%A9%E7%8E%87%E5%8D%8A%E7%A2%BC-%E6%88%BF%E5%B8%82-%E9%99%90%E8%B2%B8%E4%BB%A4-%E5%88%AA%E9%99%A4-015000013.html